Il Tribunale di Roma chiarisce l’uso esclusivo di un bene comune
Tra le mura dei condomìni, poche questioni accendono i conflitti quanto l’uso delle parti comuni. Terrazze, cortili e altri spazi condivisi diventano spesso motivo di discussione tra chi intende esercitare il proprio diritto di godimento e chi propone di riservarne l’utilizzo a pochi.
Su questo terreno di frequenti contrasti interviene ora la sentenza n. 12930 del Tribunale di Roma, pubblicata il 23 settembre 2025, che chiarisce in quali casi l’assemblea possa concedere a un solo condomino l’uso di un bene comune. Come ha spiegato Giovanni Iaria su «Il Sole 24 Ore», il provvedimento stabilisce che una simile decisione è legittima soltanto quando risulti impossibile un godimento diretto del bene da parte di tutti i partecipanti alla comunione.
Il caso: la locazione del terrazzo condominiale
La vicenda trae origine dall’impugnazione di due delibere approvate a maggioranza, con il voto contrario di una condòmina. La prima aveva autorizzato la concessione in locazione, per un anno, del terrazzo condominiale a un condomino, dietro pagamento di un corrispettivo. La seconda aveva dato il via libera alla stipula del contratto. La condòmina ricorrente sosteneva che tali delibere violassero il suo diritto al godimento diretto del bene comune, diritto riconosciuto dal regolamento condominiale.
Le motivazioni del giudice: delibere nulle
Il Tribunale di Roma ha accolto le ragioni della ricorrente e annullato entrambe le delibere. Il giudice ha richiamato il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui l’uso indiretto di una cosa comune – come la locazione – può essere deliberato a maggioranza solo se non è possibile l’uso diretto del bene da parte di tutti i condòmini, proporzionalmente alle rispettive quote o con un sistema di turni o frazionamenti. Un principio già espresso nelle sentenze della Cassazione n. 22435 del 27 ottobre 2011 e n. 16557 del 12 giugno 2023, pienamente applicabile al caso esaminato.
Il regolamento condominiale
Nel corso del giudizio è emerso che la terrazza era effettivamente accessibile a tutti i condòmini, come confermato dal regolamento condominiale, che ne disciplinava l’utilizzo tramite prenotazione. Non esisteva, dunque, alcuna ragione oggettiva per concedere in locazione l’intero terrazzo a un solo condomino. Il Tribunale ha ritenuto la delibera contraria all’articolo 1102 del Codice civile, che garantisce a ciascun partecipante alla comunione il diritto di servirsi del bene comune in modo paritario, senza escludere gli altri.
L’effetto della pronuncia
Con la sentenza n. 12930/2025, il Tribunale di Roma ha ribadito che l’assemblea condominiale non dispone di un potere discrezionale assoluto. Le decisioni a maggioranza sull’uso dei beni comuni devono sempre rispettare il principio di pari godimento e possono prevedere una locazione esclusiva soltanto quando sussista una reale impossibilità o un’evidente irragionevolezza nell’uso diretto da parte di tutti. La pronuncia contribuisce così a definire con maggiore chiarezza i limiti dell’autonomia assembleare, offrendo un utile punto di riferimento per evitare nuovi contenziosi in materia condominiale.
