Quando si superano i 10 condomini è obbligatorio
La piccola proprietà immobiliare trova spesso la sua espressione più tipica nell’appartamento in condominio. In questo contesto, i diritti del singolo devono convivere con quelli della collettività: un equilibrio delicato che l’articolo 1138 del Codice civile cerca di garantire attraverso il regolamento condominiale.
Secondo la norma, quando i condomini superano il numero di dieci, è obbligatorio predisporre un regolamento. Questo documento deve disciplinare l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese secondo diritti e obblighi di ciascun condomino, le regole a tutela del decoro dell’edificio e quelle sull’amministrazione.
Non solo: qualsiasi condomino può prendere l’iniziativa per redigere il regolamento o per proporne una revisione. Non si tratta quindi di un atto riservato all’amministratore, ma di un diritto attribuito a ciascun proprietario.
Il Codice civile stabilisce inoltre che il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 e allegato al registro tenuto dall’amministratore ai sensi dell’articolo 1130 n. 7. È anche prevista la possibilità di impugnarlo, secondo le regole dell’articolo 1107 c.c., se ritenuto illegittimo o lesivo di diritti.
I diritti dei singoli condomini
Un principio cardine della norma è che il regolamento non può menomare i diritti dei singoli condomini risultanti dagli atti di acquisto o dalle convenzioni. Inoltre, non può mai derogare a disposizioni fondamentali del condominio, come quelle relative alle parti comuni, alle innovazioni, alla nomina e ai poteri dell’amministratore o alle maggioranze assembleari.
Un aspetto di grande attualità è infine espresso chiaramente: il regolamento non può vietare di possedere o detenere animali domestici. Una tutela che valorizza la vita quotidiana dei piccoli proprietari senza confliggere con i diritti collettivi. In conclusione, l’articolo 1138 c.c. dimostra come il regolamento condominiale sia molto più di un insieme di divieti: è lo strumento che garantisce la convivenza, salvaguarda il valore della piccola proprietà immobiliare e protegge i diritti dei singoli condomini.
