Come quorum e millesimi determinano le decisioni
Molti piccoli proprietari immobiliari, titolari magari di un appartamento di modeste dimensioni o di una sola pertinenza, si chiedono quanto possa contare il loro voto nelle decisioni condominiali. La risposta si trova nell’articolo 1136 del Codice Civile, una norma che regola con precisione le modalità di costituzione dell’assemblea e le maggioranze necessarie per approvare le deliberazioni.
Il testo stabilisce innanzitutto che «l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio». Questo significa che, alla prima chiamata, per poter decidere occorre raggiungere sia una maggioranza numerica di presenti sia una maggioranza in millesimi di proprietà. Per un piccolo proprietario, il peso in termini di valore può essere modesto, ma la propria presenza contribuisce comunque al numero complessivo di partecipanti, e quindi può risultare determinante.
Una volta costituita l’assemblea, «sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio». Qui i millesimi contano di più: non basta che la maggioranza delle persone presenti sia favorevole, è necessario che questa rappresenti anche almeno metà del valore complessivo. Per chi possiede una piccola quota, il proprio voto può fare la differenza solo se i millesimi degli altri presenti sono distribuiti in modo equilibrato.
Prima e seconda convocazione: differenze e opportunità
Non di rado, però, la prima convocazione va a vuoto per mancanza del numero legale. In tal caso, la legge prevede che l’assemblea si riunisca in seconda convocazione «in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima». Qui le soglie richieste si abbassano: «l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio» e «la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio». In queste circostanze, anche chi possiede pochi millesimi può trovarsi in una posizione di maggiore incidenza.
Vi sono poi materie che richiedono una maggioranza “rafforzata”. L’articolo specifica che «le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo».
Ancora più stringente è la regola per le innovazioni previste dall’articolo 1120, primo comma, e dall’articolo 1122-bis, terzo comma, che devono essere approvate «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio».
Deroghe e garanzie procedurali
Negli anni, il legislatore ha introdotto deroghe mirate, soprattutto per facilitare interventi di recupero edilizio. La Legge 5 agosto 1978, n. 457, come modificata nel 1992, prevede che «in deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio». Più recente è il D.L. 18 aprile 2019, n. 32, convertito nella L. 14 giugno 2019, n. 55, che ha ulteriormente alleggerito le soglie, consentendo l’approvazione «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio».
Infine, l’articolo 1136 precisa due principi di garanzia: «l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati» e «delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore». Due passaggi fondamentali per assicurare che ogni decisione sia legittima e documentata.
Per il piccolo proprietario, conoscere queste regole significa comprendere quando e come il proprio voto può contare davvero. Se in prima convocazione la sua incidenza può sembrare minima, in seconda convocazione o in situazioni particolari può invece rivelarsi decisiva. E in un condominio, dove ogni decisione è il frutto di equilibri delicati, anche pochi millesimi, usati con consapevolezza, possono orientare il destino dell’intero edificio.
