Proprietario e conduttore hanno obblighi diversi in caso di guasti
Caldaia, impianti, infissi o altri elementi dell’abitazione possono richiedere interventi durante un contratto di locazione e la domanda nasce quasi automaticamente: chi deve pagare, proprietario o inquilino? Gli articoli 1576 e 1577 del Codice civile fissano le regole generali sulle riparazioni e spiegano anche cosa può fare il conduttore quando l’intervento non può essere rinviato.
L’articolo 1576 stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione che sono invece a carico del conduttore. Per i beni mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore, salvo patto contrario.
La distinzione tra riparazioni necessarie e piccola manutenzione è quindi centrale. Il Codice civile, all’articolo 1609, precisa ulteriormente che le riparazioni di piccola manutenzione poste a carico dell’inquilino dipendono da deterioramenti prodotti dall’uso e non da quelli derivanti da vetustà o caso fortuito.
Ma cosa accade quando nell’appartamento si rende necessaria una riparazione che compete al proprietario? L’articolo 1577 impone innanzitutto all’inquilino di avvisare il locatore. Se però si tratta di una riparazione urgente, può provvedere direttamente alla sua esecuzione e ha diritto al rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al proprietario.
La possibilità di intervenire autonomamente non vale quindi indistintamente per qualsiasi lavoro che l’inquilino ritenga opportuno. Il Codice la collega espressamente al carattere urgente della riparazione e prevede comunque l’obbligo di informare il locatore. Prima di stabilire chi debba pagare un guasto bisogna perciò capire quale tipo di intervento sia necessario e da cosa derivi il deterioramento. Il principio generale resta che le riparazioni necessarie spettano al proprietario, mentre la piccola manutenzione collegata all’uso dell’immobile ricade sull’inquilino.
