Struttura, pavimento e soffitto seguono criteri di ripartizione diversi
Quando un problema interessa il solaio che separa due appartamenti sovrapposti, stabilire chi debba sostenere la spesa può diventare motivo di contrasto tra i proprietari. Il Codice civile dedica alla questione una disposizione specifica: l’articolo 1125, che disciplina la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai.
La regola generale è che le spese relative alla manutenzione e alla ricostruzione di queste strutture siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani posti uno sopra l’altro. Se l’intervento riguarda quindi il solaio che separa le due proprietà, il costo non ricade interamente né sul proprietario dell’appartamento superiore né su quello dell’abitazione sottostante.
Il Codice distingue però la struttura dalle finiture. Al proprietario del piano superiore spettano le spese per la copertura del pavimento, mentre quello del piano inferiore deve sostenere i costi relativi all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto. Uno stesso intervento può quindi comprendere lavorazioni soggette a criteri di ripartizione differenti.
Se il danno è provocato
La divisione prevista dall’articolo 1125 non vale però come regola automatica quando il deterioramento è stato provocato da uno dei proprietari. Se il danno deriva da un comportamento imputabile al proprietario dell’appartamento superiore o inferiore, oppure da un bene che si trova sotto la sua custodia, alla ripartizione ordinaria delle spese si affiancano le norme sulla responsabilità per il danno.
L’articolo 2043 del Codice civile stabilisce infatti il principio generale secondo cui chi cagiona ad altri un danno ingiusto con un fatto doloso o colposo è tenuto a risarcirlo. L’articolo 2051 disciplina invece il danno provocato dalle cose che si hanno in custodia, prevedendo la responsabilità del custode salvo che provi il caso fortuito.
Questo significa, ad esempio, che se il solaio o il soffitto vengono danneggiati per una causa riconducibile alla responsabilità di uno dei due proprietari, non è corretto applicare automaticamente il criterio del 50 per cento previsto per la normale manutenzione. Occorre prima individuare l’origine del danno e accertarne la responsabilità.
L’articolo 1125 resta dunque il riferimento per la ripartizione ordinaria delle spese tra i proprietari dei due piani, ma la situazione cambia quando il problema è stato causato da uno di loro. Prima di dividere il conto è quindi essenziale stabilire non soltanto quale parte dell’edificio debba essere riparata, ma anche perché si sia resa necessaria la riparazione.
