La comunicazione generica non adempie all’obbligo legale
Per i condomini e per chi vive la gestione quotidiana degli immobili, la trasparenza sui morosi è un passaggio essenziale. L’amministratore deve mettere il creditore nelle condizioni di conoscere chi non ha pagato e per quali importi. Il principio emerge dall’ordinanza numero 5161/2026 del Tribunale di Napoli, sezione VI civile, che interviene su un tema molto concreto nella vita condominiale: quali informazioni devono essere consegnate al creditore non ancora soddisfatto quando chiede di conoscere i condòmini morosi.
Il punto non è soltanto formale. L’articolo 63, comma 1, delle Disposizioni attuative del Codice civile parla in modo generico di “dati”, ma per il Tribunale questa indicazione non può ridursi a un elenco sommario. La comunicazione, si apprende da un articolo de «ilSole24ore», è corretta solo se permette al creditore di individuare con precisione i soggetti obbligati e la quota riferibile a ciascuno.
Per questo l’amministratore deve indicare nome, cognome, codice fiscale e indirizzo di ogni condomino moroso, secondo quanto risulta dall’anagrafe condominiale prevista dall’articolo 1130, n. 6, del Codice civile. Alla parte anagrafica devono aggiungersi gli importi dovuti e non pagati, insieme ai rispettivi millesimi di competenza collegati allo specifico credito azionato. È un passaggio rilevante anche per i piccoli proprietari immobiliari e per l’intera compagine condominiale: informazioni incomplete possono ostacolare il recupero del credito, prolungare le controversie e lasciare il condominio in una situazione di incertezza gestionale.
Il caso deciso dal Tribunale di Napoli
La vicenda esaminata dal giudice nasce dalle iniziative di una società nei confronti del condominio e dell’amministratore in proprio. Nonostante diverse diffide, l’amministratore, poi dichiarato contumace, aveva trasmesso soltanto un elenco incompleto dei condòmini morosi.
Mancavano due elementi ritenuti decisivi: i codici fiscali e i millesimi di proprietà. Secondo il Tribunale, senza queste indicazioni il creditore non disponeva degli strumenti necessari per promuovere l’esecuzione individuale nei confronti dei singoli obbligati. Da qui l’accoglimento della domanda diretta a ottenere la condanna dell’amministratore a rispettare l’obbligo legale di comunicazione dei dati completi. Non ha trovato accoglimento, invece, la richiesta di risarcimento danni.
La società aveva infatti allegato in modo generico un danno patrimoniale, ma non lo aveva dimostrato in maniera specifica. Per il giudice non erano stati forniti neppure indici presuntivi idonei a provare la consistenza del pregiudizio, né il nesso causale tra l’omissione dell’amministratore e un concreto aggravio patrimoniale.
La penale per il ritardo e l’azione contro l’amministratore
Pur respingendo il risarcimento, il Tribunale ha dato via libera alla richiesta di fissare una penale a carico dell’amministratore in caso di ritardo nell’esecuzione della condanna. Il riferimento è all’articolo 614 bis del Codice di procedura civile.
Resta centrale anche il profilo soggettivo dell’azione. La domanda, in casi di questo tipo, va proposta contro l’amministratore in proprio. Sul punto viene richiamata la Cassazione 1002/2025, secondo cui l’obbligo imposto «esula da quelli interni al rapporto di mandato, visto che l’amministratore è tenuto a fornire a un soggetto estraneo i nomi dei suoi stessi mandanti; esso è espressione di un obbligo legale di cooperazione con il terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore».
La decisione rafforza quindi un principio utile alla corretta amministrazione degli edifici: l’anagrafe condominiale deve essere aggiornata e la documentazione sui morosi deve essere completa. Per Federproprietà Napoli, il tema interessa da vicino condomini e piccoli proprietari immobiliari, perché una gestione imprecisa delle informazioni può trasformare una morosità in un problema più ampio per tutto il condominio.
