Agevolazione possibile anche per fabbricati non abitabili al rogito
Non conta solo lo stato dell’immobile al momento dell’acquisto, ma anche la sua concreta possibilità di diventare abitazione. Su questa base l’agenzia delle Entrate riconosce il bonus «prima casa» anche per i fabbricati collabenti. Con la risposta 108/2026 del 25 maggio 2026, l’Agenzia supera l’orientamento della risposta 357 del 2019 e ammette l’agevolazione per gli immobili fatiscenti censiti in Catasto nella categoria F/2. La condizione è che il manufatto sia recuperabile e venga destinato ad abitazione entro tre anni dal rogito.
Il requisito decisivo
La classificazione F/2 e l’assenza di una destinazione abitativa attuale non bastano, da sole, a negare il beneficio. Lo ha affermato anche la Cassazione con l’ordinanza 3913/2025, richiamata dall’agenzia delle Entrate. Resta però necessario che l’immobile, pur non abitabile al momento dell’acquisto, possa essere trasformato in casa entro il termine triennale previsto per l’esercizio del potere di accertamento da parte del Fisco.
Le condizioni della prima casa
Il chiarimento, spiega un articolo de «ilSole24ore», si fonda sulla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986. La norma consente l’imposta di registro al 2 per cento per l’acquisto di case di abitazione non di lusso, se ricorrono i requisiti previsti. L’immobile deve trovarsi nel Comune di residenza dell’acquirente, oppure la residenza deve essere trasferita lì entro diciotto mesi. L’acquirente non deve possedere un’altra casa nello stesso Comune né un’altra abitazione acquistata, in Italia, con il medesimo beneficio fiscale. Il riferimento resta alle unità del «gruppo A» idonee all’uso abitativo, con esclusione degli uffici A/10 e delle abitazioni di lusso A/1, A/8 e A/9.
La nuova lettura si collega alla circolare 38/2005, che aveva già ammesso l’agevolazione per i fabbricati in corso di costruzione, censiti in Catasto nella categoria F/3, se strutturalmente concepiti per uso abitativo. Per i fabbricati collabenti il principio è analogo: il bonus può essere riconosciuto se sussistono i requisiti oggettivi e soggettivi della nota II-bis, se l’acquirente rende le dichiarazioni richieste e se l’immobile diventa abitazione entro tre anni dal contratto di acquisto.
