Criteri differenti a seconda del bene interessato e dell’utilità
Quando arriva una spesa condominiale non è detto che tutti i proprietari debbano contribuire semplicemente in base ai millesimi generali. Il Codice civile prevede criteri differenti a seconda del bene interessato e dell’utilità che questo garantisce alle singole unità immobiliari. Le regole principali sono contenute negli articoli 1123 e 1124.
L’articolo 1123 fissa il criterio generale: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, quelle relative ai servizi prestati nell’interesse comune e quelle per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai proprietari in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
La stessa norma introduce però due correttivi molto importanti. Quando si tratta di cose destinate a servire i proprietari in misura diversa, le spese devono essere ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Se invece un edificio presenta più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire soltanto una parte dell’intero fabbricato, i relativi costi sono posti a carico del gruppo di proprietari che ne trae utilità. Non sempre, quindi, una spesa riguardante il condominio deve essere pagata indistintamente da tutti.
Non solo i millesimi
Per scale e ascensori esiste poi una regola specifica. L’articolo 1124 stabilisce che questi vengono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari alle quali servono. La spesa è ripartita per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Per determinare la metà della spesa distribuita secondo il valore, la norma considera come piani anche cantine, palchi morti, soffitte o camere a tetto e lastrici solari quando non siano di proprietà comune. Il risultato è che il criterio dei millesimi rappresenta un punto di partenza, ma non risolve automaticamente ogni ripartizione. Prima di stabilire quanto deve pagare ciascun proprietario bisogna individuare quale bene o servizio abbia generato il costo e verificare se il Codice civile preveda una disciplina particolare.
