Nuova stretta in arrivo dall’Europa per aree ad alto stress abitativo
Limitare senza vietare: è su questo equilibrio che la Commissione europea dichiara di voler costruire la futura regolamentazione sugli affitti brevi. Un’impostazione che, tuttavia, continua a muoversi lungo il terreno delle restrizioni e non su quello degli incentivi, riproponendo un approccio che rischia di comprimere il diritto di proprietà senza affrontare le cause strutturali della carenza abitativa.
Il Piano casa di Bruxelles ha fissato entro la fine del 2026 la presentazione formale di una proposta di regolamentazione sugli affitti di breve durata. L’anticipazione dei contenuti, come si apprende da un articolo de «ilSole24ore», è arrivata nel corso di un’audizione al Parlamento europeo, davanti alla commissione Hous presieduta dall’eurodeputata italiana Irene Tinagli, durante la quale il commissario europeo all’Energia e alla Casa, Dan Jørgensen, ha illustrato le linee guida dell’intervento.
Secondo quanto emerso, l’obiettivo dichiarato è quello di contenere gli effetti negativi degli affitti brevi sul mercato residenziale. «Non possiamo stare fermi mentre i residenti vengono espulsi dal mercato della casa nei luoghi dove sono nati o dove vorrebbero vivere», ha affermato il commissario. La proposta di legge, attesa già nel corso dell’anno, non punta a introdurre divieti generalizzati né a bandire le locazioni inferiori ai 30 giorni, ma apre comunque la strada a limitazioni anche particolarmente incisive.
Quartieri sotto pressione e interventi mirati
Il fulcro della futura disciplina sarà l’individuazione delle aree considerate a forte stress abitativo. Secondo i dati richiamati dalla Commissione, in alcuni quartieri le locazioni brevi arrivano a rappresentare fino al 20% dell’offerta complessiva. Da qui la scelta di evitare regole uniformi e di concentrare gli interventi sulle zone maggiormente esposte.
In prima linea ci sono i centri storici delle grandi città a vocazione turistica. In Italia sono noti i casi di Firenze, Venezia, Napoli, Roma e Milano. In questi contesti, le amministrazioni locali, in particolare i Comuni, saranno autorizzate ad adottare misure per ridurre l’impatto delle locazioni turistiche, cercando al tempo stesso di preservarne i benefici economici.
Tetti, stagionalità e obblighi alternativi
Tra le ipotesi illustrate figurano l’introduzione di un numero massimo di notti affittabili nel corso dell’anno oppure la limitazione degli affitti brevi a determinati periodi, come la stagione estiva. In quest’ultimo scenario, i proprietari potrebbero essere obbligati a destinare gli immobili ad altri utilizzi per il resto dell’anno, come l’affitto agli studenti, considerato un canale meritevole di maggiore tutela.
Un ulteriore intervento riguarda la distinzione più netta tra operatori professionali e soggetti che affittano in modo non professionale per integrare il reddito. L’intento è quello di contrastare forme di concorrenza ritenute sleali nei confronti delle strutture ricettive tradizionali, come gli alberghi, che operano nel rispetto di regole più stringenti, in particolare su sicurezza e tutela dei consumatori.
La leva urbanistica nel Piano casa
Alle misure dedicate agli affitti brevi si affiancheranno altri strumenti previsti dal Piano casa europeo per favorire la presenza di immobili a prezzi accessibili nelle aree più sotto pressione. Le amministrazioni potranno ricorrere a procedure semplificate per il rilascio dei permessi di costruire o per l’approvazione di varianti urbanistiche, attivando così una leva urbanistica parallela alle restrizioni sulle locazioni turistiche.
Da un lato, quindi, si delinea un quadro di limiti crescenti; dall’altro, si demanda ai Comuni il compito di stimolare nuova offerta attraverso strumenti amministrativi.
Regole comuni e controlli a livello europeo
Il quadro normativo sarà completato dall’entrata in vigore del regolamento europeo 2024/1028, prevista a partire dal 20 maggio prossimo. La norma interviene soprattutto sul versante degli host e delle piattaforme online, introducendo un sistema armonizzato di registrazione e condivisione dei dati a livello europeo.
Sono previste regole comuni per l’identificazione degli immobili destinati all’affitto e per i dati che le piattaforme dovranno trasmettere alle autorità nazionali, con l’obiettivo di garantire maggiore trasparenza e tracciabilità del settore, anche dal punto di vista fiscale. Un’impostazione che, in Italia, è già operativa con il codice identificativo nazionale, il Cin, in vigore dal 2025.
Schifone: «Strada maestra sono incentivi, non limitazioni»
In questo contesto, continuiamo a ritenere che intervenire prevalentemente attraverso limiti e obblighi rischi di produrre effetti distorsivi sul mercato. «Si insiste su vincoli e restrizioni senza rendere attrattivo il mettere a disposizione immobili sul mercato», osserva Luciano Schifone, presidente di Federproprietà Napoli che aggiunge: «La strada maestra resta quella degli incentivi, non delle limitazioni: solo creando condizioni favorevoli per i proprietari si può aumentare l’offerta abitativa e incidere realmente sui prezzi». Una linea che richiama la necessità di politiche capaci di coinvolgere chi possiede immobili, piuttosto che considerarlo un soggetto da contenere e punire nel portafogli.
