Altri adempimenti e nuove spese per chi ristruttura
Dal 3 agosto 2026 entrano in vigore nuovi obblighi sull’utilizzo delle fonti rinnovabili negli edifici. Le disposizioni non riguardano indistintamente tutti i lavori, ma si applicano alle nuove costruzioni, alle ristrutturazioni importanti di primo e secondo livello e agli interventi qualificati come ristrutturazione dell’impianto termico.
Le norme derivano dal recepimento della direttiva europea RED III, approvata a Bruxelles nel 2023. Grazie a questa decisione, i proprietari interessati potrebbero dover aggiungere alle spese della ristrutturazione costi anche ingenti per adeguare gli edifici alle nuove prescrizioni. Le conseguenze riguarderanno soprattutto i condomini nei quali sono previsti interventi rilevanti sulle facciate, sul tetto, sull’isolamento termico o sugli impianti centralizzati.
La data decisiva è quella di presentazione della richiesta del titolo edilizio: le regole si applicano alle istanze depositate dal 3 agosto. I normali lavori interni nel singolo appartamento, come il rifacimento del bagno, la sostituzione dei pavimenti o la tinteggiatura, non fanno scattare automaticamente gli obblighi.
Le quote previste
Per le nuove costruzioni la quota minima di energia prodotta da fonti rinnovabili resta fissata al 60%. La percentuale deve essere rispettata sia per la produzione di acqua calda sanitaria sia considerando complessivamente i consumi per acqua calda, climatizzazione invernale e climatizzazione estiva. Per le ristrutturazioni importanti di primo livello la quota è del 40% e riguarda gli stessi consumi. Per quelle di secondo livello scende al 15% e si riferisce alla somma del fabbisogno per il riscaldamento e il raffrescamento.
Il 15% è previsto anche per la ristrutturazione dell’impianto termico. La semplice sostituzione di una caldaia, tuttavia, non rientra necessariamente in questa categoria: deve trattarsi di una modifica sostanziale dell’impianto, da valutare in base alle caratteristiche effettive dell’intervento.
Gli obblighi non comportano esclusivamente l’installazione di pannelli fotovoltaici. Le quote possono essere raggiunte anche mediante pompe di calore, solare termico o altre tecnologie alimentate da fonti rinnovabili, secondo il progetto predisposto dal tecnico.
Le conseguenze per proprietari e condomini
La classificazione dei lavori diventa quindi fondamentale. Non basta che un intervento venga comunemente definito «ristrutturazione»: occorre verificare se rientri tecnicamente in una delle categorie soggette alle nuove percentuali. Il rischio è che opere già onerose richiedano adeguamenti non inseriti nel preventivo iniziale, soprattutto negli edifici più vecchi, nei condomini con spazi ridotti e nei fabbricati sottoposti a vincoli.
La normativa ammette deroghe in caso di impossibilità tecnica o di mancata convenienza economica, ma queste condizioni devono essere motivate e documentate dal progettista. Non è sufficiente dichiarare che l’adeguamento sia troppo costoso o difficile da realizzare. Resta forte la preoccupazione per gli ulteriori oneri destinati a gravare sulla proprietà edilizia, già chiamata a sostenere l’obbligo di efficientamento energetico senza incentivi adeguati a ridurne l’impatto economico.
