Riunione fuori dal Comune se favorisce la partecipazione
Quando si parla di assemblee condominiali, il confine tra discrezionalità dell’amministratore e tutela dei condòmini resta decisivo. Le sentenze 489 del Tribunale di Foggia e 253 del Tribunale di Paola, entrambe del 10 marzo 2026, intervengono proprio su questo punto, offrendo chiarimenti utili anche ai piccoli proprietari immobiliari chiamati poi a rispettare le decisioni.
Il primo profilo affrontato riguarda l’orario della riunione e, in particolare, la validità di una prima convocazione fissata alle 5 del mattino. Il Tribunale di Foggia, scrive un articolo de il Sole 24 ore, ha ricondotto questa scelta nell’ambito della discrezionalità dell’amministratore, ricordando come nella prassi la prima convocazione venga spesso collocata in una fascia che non favorisca la presenza dei condòmini, così da rinviare il confronto alla seconda riunione, nella quale i quorum sono ridotti.
In questo solco si inserisce anche Cassazione 697/2000, che ha ritenuto valido persino un «orario impossibile». Da qui la conclusione del giudice: una prima convocazione alle 5 del mattino non determina l’invalidità della delibera adottata successivamente, anche perché la legge non prevede limiti di orario.
Per chi possiede uno o pochi immobili, il punto non è secondario. La disciplina del Codice civile tutela infatti anche la “minoranza” e gli assenti che, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile, restano tenuti al rispetto di quanto deciso dalla maggioranza in assemblea.
Il luogo dell’assemblea e la partecipazione dei condòmini
L’altra questione esaminata riguarda invece il luogo della riunione. Il Tribunale di Paola ha affrontato il tema del requisito di territorialità, cioè se la sede dell’assemblea debba necessariamente trovarsi nel Comune in cui è ubicato l’edificio. La risposta data dalla Corte calabrese segue l’evoluzione più recente della giurisprudenza: il luogo scelto può considerarsi idoneo anche se si trova fuori da quel Comune, purché la scelta sia tale da assicurare e favorire la più ampia partecipazione e non si traduca in un ostacolo alla presenza.
Pronunce rilevanti anche per i piccoli proprietari immobiliari
Questo criterio, precisa la pronuncia, vale a maggior ragione quando lo stabile è collocato in una località di villeggiatura, frequentata nei mesi estivi e non in quelli invernali. In situazioni di questo tipo, la sede dell’assemblea può risultare adeguata anche se non coincide con il territorio in cui si trova il condominio, a condizione che risponda a esigenze concrete di funzionalità.
La decisione del Tribunale di Paola si colloca del resto in linea con altri precedenti secondo i quali, perché la convocazione sia valida, conta che la location prescelta sia idonea, riservata, comoda e facilmente accessibile.
Le due pronunce, lette insieme, delineano così un principio abbastanza netto: nella convocazione dell’assemblea prevale un criterio di funzionalità, purché non venga compromesso il diritto dei condòmini a essere messi nelle condizioni di intervenire. E se il diritto può tollerare anche una sveglia all’alba, il buon senso continua a suggerire che per parlare di case e condominio ci siano orari decisamente più comodi delle 5 del mattino.
