News
 
REGISTRAZIONE TARDIVA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE. LA CASSAZIONE AMMETTE LA 'SANATORIA' CHE SANA LA NULLITA'
Secondo la Corte di Cassazione, sez. II civile ,sentenza 28 aprile 2017, n.10498, in tema di locazione immobiliare a uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto, prevista dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, ne determina la nullità ex art. 1418 c.c. che, tuttavia, attesa la sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia e in particolare dall’espressa previsione di forme di sanatoria, è sanata con effetti 'ex tunc' dalla tardiva registrazione del contratto. Un immobile a uso non abitativo era concesso in locazione senza procedere, tuttavia, alla tempestiva registrazione del contratto. Il locatore citava in giudizio la società conduttrice, per sentir accertare l’illegittimità del recesso anticipato. La Cassazione ha stabilito che la tesi della nullità, che in ragione della sua atipicità, risulti sanabile con effetto ex tunc è coerente con i principi che sottendono al complessivo impianto normativo in materia dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione e in particolare con l’espressa previsione di forme di sanatoria nella normativa succedutasi nel tempo e dell’istituto del ravvedimento operoso, norma che il legislatore ha mantenuto stabile nel tempo potenziandone l’applicazione. Infatti, il fine che ha guidato l’introduzione di norme più stringenti come strumenti di contrasto all’evasione , come messo in luce più volte anche dalla difesa erariale nei giudizi di costituzionalità, insieme alla sottolineatura che la materia delle locazioni è tra quelle più esposte all’evasione fiscale, considerata la diffusa prassi delle cosiddette locazioni 'in nero' , è quello di indurre il locatore a fare tempestivamente la registrazione del contratto e a non mantenere il rapporto 'al nero', utilizzando anche norme che mettono in contrasto i diversi interessi del locatore e del conduttore. Infatti, la previsione della nullità del contratto rende privo il locatore della possibilità di riscuotere il canone derivante da un contratto nullo e consente al conduttore di richiedere indietro quanto versato di più del dovuto. La possibilità di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell’interesse del locatore, che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell’interesse del conduttore, che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrerà negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto all’avviamento, il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilità dell’azienda e del contratto di locazione. Effetti negativi, questi ultimi, che non appaiono superabili o non interamente superabili con il riconoscimento di un’efficacia ex nunc del contratto; posto che , individuato il dies a quo nella data della registrazione , il dies ad quem dovrebbe, comunque, risultare quello fissato dalle parti contraenti. Una diversa opzione, secondo cui l’intera durata della locazione dovrebbe computarsi dalla data della registrazione, si collocherebbe, invero, fuori dalla stessa logica della sanatoria del contratto, postulandone, in definitiva, uno nuovo e diverso da quello voluto dalle parti. Inoltre , ferma la specialità della disciplina prevista per le locazioni a uso abitativo dall’art. 13 l. n. 431/1998 , non appare superfluo rilevare, in funzione di una lettura coerente del sistema, che le modifiche apportate da ultimo alla norma cit. dall’art. 1, comma 59, l. n. 208/2015 (segnatamente, laddove prevedono che nel caso in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 dello stesso articolo , termine che è di trenta giorni dalla stipulazione del contratto , il conduttore abbia facoltà di agire in giudizio per ottenere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2 stessa legge e stabiliscono che nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione, il giudice determina il canone dovuto) convalidano la tesi , per quanto qui ci occupa , che l’emersione del contratto ai fini fiscali, per effetto della sua tardiva registrazione, comporti il riconoscimento della sua (giuridica) esistenza. La sanatoria della nullità con effetti ex tunc si inserisce coerentemente nel complesso delle norme tributarie che, in particolare dal 1998, hanno superato il principio tradizionale della non interferenza della norma tributaria con gli effetti civilistici del contratto, introducendo e potenziando gli istituti del ravvedimento e prevedendo espressamente la sanzione più radicale per il mancato rispetto dell’obbligo di registrazione del contratto. Tale interpretazione non si pone in contrasto con la sentenza delle Sezioni unite del 2015 che, se pure provvedendo su un’ipotesi diversa, ha comunque affermato che Se la sanzione della nullità derivasse dalla violazione dell’obbligo di registrazione, allora sembrerebbe ragionevole ammettere un effetto sanante al comportamento del contraente che, sia pur tardivamente, adempia quell’obbligo.
07 giugno 2017
 
LOCAZIONI BREVI SCATTA LA CEDOLARE SECCA
Tassa Airbnb: scatta la cedolare secca. E' questo l’effetto del vero e proprio pasticcio sul nuovo regime di sostituzione di imposta sulle locazioni brevi , scrive Italia Oggi , che il decreto legge 50/2017, in G.U. il 24 aprile scorso, prevede all’articolo 4 (manovra correttiva in via di approvazione in prima lettura dalla Camera per poi passare al Senato per il via libera definitivo) . La norma sul regime fiscale da applicare agli affitti brevi inizia a decorrere subito. Ma, senza l’approvazione degli emendamenti alla manovra , nei fatti non può essere adempiuta dagli intermediari digitali che non abbiano una stabile organizzazione in Italia.
07 giugno 2107
 
IMU: LA SCADENZA E' IL 16 GIUGNO
La prima (o unica) rata dell’IMU dovuta per l’anno in corso, ad eccezione di determinati immobili, deve essere pagata entro il 16 giugno 2017 , ricorda il sito Mondoprofessionisti.eu , sulla base delle aliquote nonché detrazioni stabilite dai singoli Comuni per l’anno 2015. Tenendo presente che, nei casi in cui il Comune abbia già deliberato le aliquote IMU per il 2017, il contribuente potrà (non vi è obbligo, è una facoltà) far riferimento alle delibere relative al 2017 anche per il pagamento della prima rata 2017. Tenendo presente, comunque, che il Comune potrà intervenire sulle proprie delibere 2017 fino al 14 ottobre 2017. Come è noto, dal 1° gennaio 2014 l’IMU non è dovuta per l’abitazione principale e relative pertinenze. Si ricorda che per pertinenze dell’abitazione principale s’intendono quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (quali magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse e tettoie) nella misura massima di un’unità per ciascuna categoria, anche se risultano iscritte in Catasto unitamente all’immobile ad uso abitativo. Rimangono soggette ad IMU, ancorché abitazioni principali, i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (comprese le pertinenze), per meglio dire le abitazioni signorili, le ville, i castelli e gli immobili di pregio; per le abitazioni principali di lusso anche per il 2016 continua a trovare applicazione la detrazione di Euro 200. Inoltre, nel caso in cui l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica. Invece, è stato soppresso il riferimento alla maggiorazione di Euro 50 per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni residente e dimorante nell’abitazione principale. Il Comune con proprio regolamento può assimilare all’abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari, purché non locata e si applica limitatamente ad un solo immobile.
29 maggio 2017
 
OBBLIGAZIONI CONDOMINIALI E PRINCIPIO DI SOLIDARIETA'
Secondo la Cassazione Civile, sez. II, sentenza 09/01/2017, come insegnato da Cass. Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008 (con principio che va integralmente confermato, non trovando qui applicazione, ratione temporis, neppure il meccanismo di garanzia ex art. 63 disp. att. c.c. , comma 2, introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese. Si deve negare che l’obbligo di contribuzione alle spese di rifacimento del terrazzo di copertura si connoti verso l’appaltatore, terzo creditore, come rapporto unico con più debitori, ovvero come obbligazione solidale per l’intero in senso proprio e quindi ad interesse comune.
09 maggio 2017
 
ANACI: CON I NOTAI PER UNA MAGGIOR TUTELA NELLA TRASCRIZIONE DEI REGOLAMENTI DEI CONDOMINI
Costruire, a tutela soprattutto della collettività, un protocollo di intesa tra Anaci e la categoria dei notai per definire le linee guida per la trascrizione dei regolamenti dei condomini. E’ uno degli obiettivi indicati da Francesco Burrelli, presidente di Anaci (Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari), durante il convegno 'Riflessioni giuridiche di primavera’ svoltosi a Forte Village Pula, organizzato dalla stessa Anaci nazionale con la sede regionale di Cagliari, guidata da Domenico Greco. 'Del resto , spiega , una delle nostre priorità è quella di ricercare e definire interpretazioni chiare condivise e stringenti, rigorose sia sotto il profilo dei contenuti che della forma, proprio per facilitare il compito di gestione dei nostri professionisti e soprattutto a maggior tutela e garanzia dei cittadini, per metterli nelle condizioni più adeguate per interpretarle e tradurle più correttamente’.
05 maggio 2017
 
PER IL 51,7% DEGLI ITALIANI LA CASA E' ANCORA IL BENE PIU' PREZIOSO DA LASCIARE AI FIGLI
Negli italiani resta forte l’idea della casa come il bene piu’ prezioso in cui investire se si dovesse pensare di lasciare qualcosa ai propri figli. Lo dimostra l’ultimo sondaggio di Immobiliare.it, secondo cui il 51,7% degli italiani sceglierebbe un immobile se avesse la possibilita’ di acquistare un bene da tramandare ai suoi eredi. Il risultato si presta, pero’, a una doppia lettura: la restante meta’ degli intervistati (48,3%), infatti, non punterebbe al mattone ma opterebbe per altre tipologie di investimento. ''Se i dati mostrano come gli italiani siano ancora molto legati alla proprieta’ immobiliare, ben piu’ di quanto accada nei Paesi del Nord Europa ,riflette Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it , rispetto agli anni della bolla questa convinzione comincia a vacillare. Nel 2006, infatti, oltre il 60% degli intervistati nel nostro stesso sondaggio dichiarava che avrebbe scelto una casa come bene da tramandare ai propri figli, considerando il momento storico in cui i valori immobiliari continuavano a salire e la domanda si manteneva su livelli molto sostenuti''. La preferenza verso l’immobile come bene rifugio accomuna tutte le generazioni e tutte le regioni italiane: analizzando nel dettaglio le circa 10mila risposte raccolte, non si scoprono grosse differenze fra le diverse fasce d’eta’ o le aree geografiche. Le percentuali di chi investirebbe in una casa per i figli sono poco piu’ elevate della media nazionale al Sud (54,38%) e fra gli over 60 (58,23%). Chi vorrebbe lasciare un immobile ai propri eredi lo farebbe nel 41,65% dei casi in quanto convinto si tratti dell’unico bene durevole, anche se oltre il 29% lo acquisterebbe perche’ poco fiducioso nelle possibilita’ delle nuove generazioni, che difficilmente riusciranno a comprarlo in autonomia. Oltre il 18%, pero’, ha dichiarato che comprerebbe casa ai figli per evitare che questi sprechino denaro in affitto, percentuale che arriva quasi al 21% al Sud, dove la locazione sembra ancora essere considerata come un ''ripiego'' alla proprieta’. Oltre il 48% degli intervistati ha manifestato la volonta’ di comprare una casa per se’ per poi lasciarla ai figli in eredita’, mentre il 37,81% ne acquisterebbe un’altra direttamente per loro. Solo il 13,93% investirebbe in un immobile da utilizzare come casa vacanze.
04 maggio 2017
 
MENO AUTORIZZAZIONI PER RISTRUTTURARE
Meno vincoli per i lavori in casa dopo i dlgs Scia 1 e Scia 2 e il dpr 31/2017 che introduce l’autorizzazione paesaggistica semplificata. Il Mattino ricostruisce il nuovo quadro dei titoli edilizi fra attività libera, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (Cila), Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia) e permesso di costruire. Diventano liberi gli interventi per cui era prevista la Cil (Comunicazione di Inizio Lavori), che resta obbligatoria solo per opere temporanee. Non serve comunicare l’avvio delle attività di manutenzione ordinaria e l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici in fabbricati fuori dai centri storici e di pompe di calore con potenza termica inferiore a 12 kw. Addio formalità per gli interventi di riparazione, rinnovamento, sostituzione di finiture di edifici. E per le opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Idem per pavimentazione e finitura di spazi esterni, comprese le aree di sosta, intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque e locali ''tombat''. La Cila diventa il titolo edilizia residuale: è prevista per gli interventi che non ricadono tra quelli soggetti a permesso di costruire o a Scia e che non rientrano nell’attività edilizia libera. Va utilizzata per restauro e risanamento conservativo che non interessano parti strutturali dell’edificio; manutenzione straordinaria leggera, ovvero interventi edilizi che non alterano i volumi, la sagoma e i prospetti e che non riguardano le parti strutturali dell’edificio; eliminazione di barriere architettoniche pesanti. La Scia è necessaria per la manutenzione straordinaria e gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sulle parti strutturali dell’edificio. E in generale per la ristrutturazione edilizia non assoggettata a permesso di costruire. E' dovuta per le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia e che non alterano la sagoma degli edifici vincolati. Il permesso di costruire , continua Il Mattino , risulta richiesto per gli interventi che implicano trasformazioni urbanistiche ed edilizie, anzitutto la realizzazione di nuovi manufatti, fuori terra o interrati, infrastrutture, impianti e depositi di merci. Il certificato di agibilità dell’immobile è sostituito dalla Segnalazione di Inizio Attività (Scagi). Basta presentare la Scia allo sportello unico del Comune per attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, valutate secondo quanto dispone la legge; lo stesso vale per la conformità dell’opera al progetto presentato.
02 maggio 2017
 
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: OK DEL FISCO A PATTO CHE CI SIA LA RESIDENZA ENTRO 18 MESI
L’AGEVOLAZIONE PER LA PRIMA CASA RESTA VALIDA ANCHE QUANDO L’ACQUIRENTE NON RISPETTA IL REQUISITO DICHIARATO DI SVOLGERE L’ATTIVITA' LAVORATIVA NEL COMUNE DI UBICAZIONE DELL’IMMOBILE, MA HA ANCORA TEMPO PER TRASFERIRE LA RESIDENZA NELLO STESSO COMUNE, A PATTO CHE SI IMPEGNI PER ISCRITTO A FARLO ENTRO 18 MESI DALL’ACQUISTO. E' IL CHIARIMENTO FORNITO DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE. L’AGENZIA RISPONDE A UN CASO SPECIFICO IN CUI IL COMPRATORE AVEVA GODUTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO RIDOTTA, DICHIARANDO NELL’ATTO DI ACQUISTO DI SVOLGERE LA SUA ATTIVITA' PREVALENTE NEL COMUNE IN CUI SI TROVAVA L’IMMOBILE. TUTTAVIA, PER SOPRAGGIUNTE CAUSE LAVORATIVE, TALE CONDIZIONE NON SI ERA POI AVVERATA. L’AGENZIA CHIARISCE QUINDI CHE L’ACQUIRENTE PUO' UGUALMENTE MANTENERE L’AGEVOLAZIONE PRIMA CASA SE DICHIARA DI IMPEGNARSI A TRASFERIRE, ENTRO 18 MESI DALL’ACQUISTO, LA RESIDENZA NELLO STESSO COMUNE DELL’IMMOBILE. CIO' NATURALMENTE A CONDIZIONE CHE I 18 MESI NON SIANO ANCORA TRASCORSI, PUNTUALIZZANO LE ENTRATE IN UNA NOTA. LA DICHIARAZIONE DI IMPEGNO DEVE ESSERE RESA CON LE STESSE FORMALITA' GIURIDICHE DELL’ATTO ORIGINARIO E VA REGISTRATA ALLO STESSO UFFICIO IN CUI QUEST’ULTIMO E' STATO REGISTRATO.
28 aprile 2017
 
PER LA MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI L’ERRORE DEVE ESSERE RILEVANTE ED ESSENZIALE
SECONDO LA CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE 2 CIVILE, SENTENZA 4 OTTOBRE 2016, N. 19797 IN TEMA DI CONDOMINIO DI EDIFICI, I VALORI DELLE UNITA' IMMOBILIARI DI PROPRIETA' ESCLUSIVA DEI SINGOLI CONDOMINI E IL LORO PROPORZIONALE RAGGUAGLIO IN MILLESIMI AL VALORE DELL’EDIFICIO VANNO INDIVIDUATI CON RIFERIMENTO AL MOMENTO DELL’ADOZIONE DEL REGOLAMENTO, E LA TABELLA CHE LI ESPRIME E' SOGGETTA A EMENDA SOLO IN RELAZIONE A ERRORI, DI FATTO E DI DIRITTO, ATTINENTI ALLA DETERMINAZIONE DEGLI ELEMENTI NECESSARI AL CALCOLO DEL VALORE DELLE SINGOLE UNITA' IMMOBILIARI OVVERO A CIRCOSTANZE SOPRAVVENUTE RELATIVE ALLA CONSISTENZA DELL’EDIFICIO O DELLE SUE PORZIONI, CHE INCIDANO IN MODO RILEVANTE SULL’ORIGINARIA PROPORZIONE DEI VALORI. PERTANTO, IN RAGIONE DELL’ESIGENZA DI CERTEZZA DEI DIRITTI E DEGLI OBBLIGHI DEI SINGOLI CONDOMINI, FISSATI NELLE TABELLE MILLESIMALI, NON COMPORTANO LA REVISIONE O LA MODIFICA DI TALI TABELLE NE GLI ERRORI NELLA DETERMINAZIONE DEL VALORE, CHE NON SIANO INDOTTI DA QUELLI SUGLI ELEMENTI NECESSARI AL SUO CALCOLO, NE I MUTAMENTI SUCCESSIVI DEI CRITERI DI STIMA DELLA PROPRIETA' IMMOBILIARE, PUR SE ABBIANO DETERMINATO UNA RIVALUTAZIONE DISOMOGENEA DELLE SINGOLE UNITA' DELL’EDIFICIO O ALTERATO, COMUNQUE, IL RAPPORTO ORIGINARIO FRA IL VALORE DELLE SINGOLE UNITA' E TRA QUESTE E L’EDIFICIO.
19 aprile 2017
 
LA CEDOLARE SECCA STRUMENTO VALIDO NEL MERCATO DEGLI AFFITTI
La cedolare secca, che consente degli sgravi fiscali, e’ stato un validissimo strumento per ridare fiato al mercato delle locazioni. Lo ha detto Giovanni Adelfi, presidente della Borsa Immobiliare di Napoli, commentando i dati sul mercato immobiliare della citta’. Il mercato degli immobili commerciali invece langue , ha affermato , negozi, uffici, capannoni continuano a subire una pressione fiscale fortissima. L’introduzione, anche per gli affitti di negozi e uffici, della cedolare secca , ha aggiunto , o la previsione di un tetto alla tassazione patrimoniale di Imu e Tasi, potrebbe interrompere la spirale che sta portando i proprietari dei locali a tentare di liberarsi dei propri beni. Cosi’ si aiuterebbero il commercio e l’artigianato, ha concluso , contribuendo a combattere la desertificazione e il degrado di tante aree cittadine .
19 aprile 2017
 
Federproprietà - Federazione Nazionale Proprietà Edilizia - Sede provinciale di Napoli
via Toledo 418 - 80134 Napoli tel. 081 195 76 952 fax 081 790 91 78