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LA CARTA D’IDENTITA' DEL FABBRICATO
Il crollo, per cause che devono essere ancora accertate, di una palazzina di civile abitazione, non troppo vecchia, in una zona quasi centrale di Roma ha riaperto la discussione su un tema che rapidamente era stato accantonato, come spesso capita in questo Paese dove, troppo frequentemente, è proprio sugli argomenti importanti che si preferisce sorvolare. Il fatto che questo edificio fosse stato oggetto di ordinanza di sgombero per un’ala diversa da quella che è poi crollata, unito al cedimento di un altro fabbricato, poco lontano, ha sollevato il dibattito sulla possibilità che, in pratica, ogni costruzione, a Roma, ma non solo, potrebbe per cause diverse subire sorte analoga. Ecco allora che per qualche giorno si è ricominciato a parlare di carta d’identità del fabbricato, cioè di un documento che dall’origine ne riassuma la storia strutturale e impiantistica, a partire dal progetto, raccogliendo negli anni le modificazioni che esso ha subito, in modo da poter tenere sotto controllo eventuali interventi che possano metterne a repentaglio la sicurezza statica e impiantistica. Sono stati sufficienti pochi anni per introdurre, per legge, l’obbligo della certificazione energetica degli edifici, mentre per un documento che ne certifichi la stabilità, il dibattito, da almeno tre lustri, sembra infiammarsi, in occasione di qualche disastro, ma è poi immancabilmente abbandonato, senza andare oltre ad alcune, superficiali, enunciazioni di principio. In realtà il tema meriterebbe ben altra attenzione e approfondimento, perché riguarda il patrimonio immobiliare che, per la stragrande maggioranza dei cittadini, costituisce la capitalizzazione dei propri risparmi, accumulati, spesso con molti anni di sacrifici e lavoro. Ciò che, infatti, non sembra essere emerso, con la debita importanza, nel fugace dibattito che ha seguito il crollo della palazzina di via della Farnesina a Roma è che, fortunatamente, i residenti non hanno subito danni, e sono sopravvissuti tutti. Tuttavia i rispettivi appartamenti sono irrimediabilmente persi e, se e quando saranno accertate le cause e le eventuali responsabilità, il valore dell’immobile sarà irrisorio anche rispetto alle spese che questi cittadini avranno dovuto affrontare per risiedere altrove: per cui il danno subito sarà davvero molto consistente. Dunque, varrebbe la pena affrontare il tema con maggiore approfondimento, nella consapevolezza che il parallelo con la certificazione energetica è, nella sostanza, improprio. Infatti, allo stato attuale, l’obbligo di integrare l’atto di vendita di un immobile con un attestato di prestazione energetica è un’operazione più di educazione culturale che tecnica. La stragrande maggioranza degli appartamenti è accompagnata da un livello di prestazione energetica minimo, la cui redazione, attualmente, ha un costo talmente basso, da non poter essere credibile, nella maggior parte dei casi, dal punto di vista tecnico. Del resto, quando si attiva il parallelo con le certificazioni di tipo statico, dovrebbe sorgere il dubbio che in sede di classificazione del livello di prestazione energetica, gli stessi tecnici attribuiscono agli immobili il livello minimo, non tanto perché questo è quello proprio dello specifico immobile, quanto piuttosto perché i tecnici stessi non ritengono di potersi esporre troppo. D’altro canto non sembra esserci alcuna incidenza del livello energetico dell’immobile sul suo valore commerciale e allora perché assumere inutilmente un rischio ? E' giusto, quindi, che sia redatto e reso obbligatorio, soprattutto per i nuovi edifici, ma non può essere paragonabile a quanto riguarda la struttura dell’edificio. In primo luogo perché la sottoscrizione dell’attestato di prestazione energetica non implica l’assunzione di responsabilità sulla sicurezza dell’edificio, né statica né impiantistica. In secondo luogo, invece, la certificazione statica di un edificio richiede una serie di attività che, nella maggior parte dei casi non si possono esaurire con un sopralluogo, un’osservazione visiva e la redazione di un rapporto: servono invece indagini, prove in situ, talvolta il monitoraggio delle strutture per un certo intervallo in tempo. Ma per eseguire tutto ciò, è necessario del tempo e un impegno economico da parte dei proprietari, che non è trascurabile, ed è superiore, almeno di due ordini di grandezza, rispetto ai prezzi correnti per la redazione dell’attestato di prestazione energetica. Allo stesso tempo quest’attestato è compilato a livello di singola unità immobiliare, mentre le valutazioni in merito alla sicurezza statica sono generalmente riferite a un intero edificio, che comprende più unità immobiliari. Da ciò nasce la storica riluttanza dei proprietari ad affrontare questo tipo di spese, anche a costo di doversi pentire, a posteriori, quando invece si manifesti, per motivi diversi, un problema strutturale e l’immobile perde di agibilità ed anche larga parte del proprio valore. Questo è il motivo per cui, per affrontare il tema della certificazione e della protezione statica degli edifici si pensa spesso a iniziative legislative che impongano l’obbligo per i proprietari di affrontare tali spese. Ma si tratta di un approccio parziale, frettoloso e privo di una visione complessiva del problema. L’introduzione di un tale obbligo, come se n’è parlato fino adesso, ha il sapore di un ennesimo balzello, se è non collocato in un progetto politico strategico che consenta al singolo proprietario di comprendere la propria reale convenienza. Non si parla, infatti, di benefici fiscali, se non ricondotti a quelli vigenti, i quali, però, hanno tempi di recupero troppo lunghi per il contribuente. È auspicabile quindi che il progetto Casa Italia, il cui scopo è proprio mettere ordine nel settore immobiliare, con particolare riferimento alla salvaguardia degli edifici sia rispetto a eventi sismici sia nei confronti di eventuali fenomeni di dissesto idrogeologico, introduca l’esigenza di redigere un documento di certificazione delle condizioni statiche dell’edificio, con possibilità di un più efficace sistema d’incentivazione fiscale o agevolazione creditoria.
21 dicembre
 
10 RATE DA 9 EURO: COSI' SI PAGHERA' IL CANONE TV NEL 2017
Dieci rate da 9 euro l’una: in questo modo sarà riscosso il canone tv in bolletta per il 2017. Modifica necessaria dato che con la legge di Bilancio 2017, in via di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, il canone tv è stato portato a quota 90 euro. La riscossione della tassa sulla tv partirà a gennaio e terminerà a ottobre. L’importo delle rate varierà da 9 euro (se la bolletta dell’elettricità arriva mensilmente) a 18 euro (bolletta bimestrale). Italia Oggi ricorda, inoltre, che se non si vuole ricevere l’addebito del canone tv in bolletta, l’Agenzia delle Entrate consiglia di anticipare l’autodichiarazione di non detenzione entro fine dicembre, per evitare di presentare, poi, una richiesta di rimborso (resta fissato il termine del 20 dicembre se si inviare il documento usando la posta).
20 dicembre 2016
 
CON LA LEGGE DI BILANCIO 2017 ECCO LE NOVITA' FISCALI PER IL CONDOMINIO
Via libera alla legge di bilancio 2017 dopo un rapido iter parlamentare dettato dalla crisi di governo. Il Sole 24 Ore publica un sunto delle novità fiscali per il condominio. Sisma bonus: le spese edilizie di messa in sicurezza statica degli edifici possono essere oggetto di detrazione se: sostenute dal 2017 al 2021 sulla base di autorizzazioni edilizie successive il 1° gennaio 2017; eseguite su qualsiasi tipologia di immobile, sia commerciale che abitativo, ubicato in zone a rischio sismico 1,2 e 3. La detrazione, pari al 50% della spesa sostenuta fino ad un massimo di 96.000 puro per ogni singolo immobile e relativa pertinenza, è ripartita in 5 quote annuali uguali. Gli interventi antisismici pagati nel 2017 sugli immobili situati in zona a rischio sismico 4 potranno godere comunque della detrazione del 50% relativa al recupero edilizio da spalmare in 10 anni e solo con riferimento alle abitazioni. Se l’intervento edilizio in zona 1,2 e 3 coinvolge le parti comuni degli edifici e comporta una riduzione del rischio sismico a una classe di rischio inferiore, la detrazione è prevista pari al 75%, che sale all’85% se sono due le classi di rischio inferiori migliorative. Se l’intervento è eseguito su singole unità abitative la detrazione spetta rispettivamente nella misura del 70% e dell’80%. Ma sino a quando non sarà approvato il decreto delle Infrastrutture che permetterà il censimento sismico purtroppo non sarà possibile ottenere queste detrazioni maggiorate. A decorrere dal 2017, tra le spese detraibili a titolo di sisma bonus rientrano comunque anche quelle effettuate per la classificazione e verifica sismica. Nel caso di lavori su parti comuni la spesa massima è di 96.000 euro per ogni unità immobiliare. Recupero edilizio: la legge di bilancio 2017 dispone la proroga fino al 31 dicembre 2017 della detrazione Irpef delle spese per gli interventi di recupero edilizio. Con questa proroga nulla cambia rispetto al 2016: la spesa potrà essere detratta nella misura del 50% con un limite massimo di 96.000 euro per ogni immobile da spalmare in 10 quote annuali. Senza tale proroga la detrazione dal 2017 sarebbe scesa al 36% con il massimale di 48.000 euro per immobile, così come previsto dalla normativa a regime che entrerà in vigore, salvo ulteriori proroghe, dal 1° gennaio 2018. Risparmio energetico: la legge di bilancio 2017 proroga gli sgravi fiscali sugli interventi per il miglioramento energetico degli edifici, il cosiddetto bonus del 65 per cento. La tempistica della proroga e le percentuali di detrazione future sono articolate in modo diverso in funzione del fatto che l’intervento agevolato riguardi la singola unità abitativa piuttosto che le parti comuni degli edifici condominiali. Per gli interventi destinati alla riqualificazione energetica delle singole unità immobiliari si prevede la proroga delle spese sostenute nella misura del 65% solo fino al 31 dicembre 2017, alle stesse condizioni previste per il 2016. Relativamente agli interventi su parti comuni degli edifici condominiali la detrazione è stata estesa alle spese sostenute fino al 2021, per consentire agli amministratori di condominio di programmare questi grandi interventi nel modo migliore. La detrazione è riconosciuta nella misura maggiore (con un tetto di 40.00 euro per unità) del: 70% per gli interventi sull’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda; 75% se l’intervento è finalizzato a migliorare la prestazione energetica estiva e invernale della parte comune, conseguendo almeno la qualità media di cui al Dm del 26 giugno 2015. La sussistenza delle condizioni deve essere asseverata da un tecnico abilitato, la cui non veridicità comporterà la decadenza del beneficio. Nella legge di bilancio 2017 si prevede inoltre ,conclude Il Sole 24 Ore , che per i condòmini anche non incapienti e per le spese suddette è possibile optare per la cessione del credito generato dalla detrazione, sia ai fornitori che hanno effettuato l’intervento che a soggetti privati, i quali avranno a loro volta la possibilità di cedere successivamente la detrazione a terzi. Stessa possibilità è stata prevista per le detrazioni maggiorate del 75% e dell’85% del sisma bonus.
20 dicembre 2016
 
BOLLETTA ENERGETICA L’OBIETTIVO RISPARMIARE IL 10-15%
Tema centrale, in campo di valvole e contabilizzatori, riguarda la questione della ripartizione dei costi. Ciò accade soprattutto perché, scrive Il Sole 24 Ore , siamo in presenza di una legge che da una parte, con il decreto 102/2014, ha dato come riferimento univoco la norma Uni 10200 (attualmente nella versione 2015, in via di revisione); dall’altra, con il decreto correttivo 141/2016, ha introdotto una serie di scappatoie che, di fatto, annullano il principio di partenza. Una volta che, in un palazzo, vengono installate valvole e ripartitori, le spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento e il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l’uso di acqua calda sanitaria non sono più suddivise in base ai millesimi di proprietà, ma sono ripartite fra una quota volontaria (che dipende dal prelievo effettuato per singolo appartamento) e una quota involontaria (che deriva dalle perdite della rete di distribuzione e dalla copertura delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto).Importante sottolineare che questo comporta un risparmio per tutti: chi mette in pratica in modo corretto la norma riesce ad abbattere i costi in media del 10-15 per cento. Sulla base della norma Uni 10200:2015, conclusa la stagione di riscaldamento, viene verificato grazie ai ripartitori o ai sottocontatori l’effettivo prelievo di ogni singola unità e viene definita la spesa appartamento per appartamento. La differenza, fra la somma dei singoli prelievi e il totale dei consumi realizzati nel palazzo , continua Il Sole 24 Ore , è a carico di tutte le proprietà. Questa va ripartita non sulla base dei millesimi di proprietà, ma dei millesimi di fabbisogno: questi ultimi vanno ricalcolati da un tecnico abilitato, che terrà conto, ad esempio, anche di disequilibri, che derivano dal passaggio di tubi con acqua calda all’interno delle unità. A questo proposito , osserva l’ingegner Matteo Serraino, esperto di gestione energetica del gruppo Manital , è importante sottolineare che la termoregolazione e contabilizzazione di fatto equiparano l’impianto condominiale a quello autonomo. Ne deriva che gli appartamenti ad esempio dell’ultimo piano, che consumano di più perché il tetto disperde calore, pagheranno anche di più. Questo scarto non rientra fra quelli da riequilibrare. Sarebbe infatti così anche se gli alloggi fossero distaccati dal riscaldamento generale.
19 dicembre
 
CHI NON HA LA TV DEVE DICHIARARLO ENTRO DICEMBRE O RISCHIA DI PAGARE IL CANONE
Chi non possiede il televisore deve dichiararlo rapidamente, altrimenti si vedrà addebitare il canone Rai 2017. Il termine ufficiale , scrive il Sole 24 Ore, è il 31 gennaio 2017 ma l’agenzia delle Entrate, che ricorda la scadenza, mette in guardia sulla necessità di anticipare l’adempimento. Il possesso dell’apparecchio, che fa scattare l’applicazione del canone Rai, è infatti presunto, già dal 2016, nei riguardi di tutti coloro che sono intestatari di un’utenza elettrica. E l’unico modo di sottrarsi all’obbligo è quello di comunicare che in nessuna delle abitazioni per le quali il dichiarante è titolare di un'utenza elettrica è detenuto un apparecchio tv (da parte del dichiarante stesso o di altro componente della famiglia anagrafica). Si tratta di una dichiarazione sostitutiva che se non veritiera comporta delle sanzioni anche penali (articoli 75 e 76 del Dpr 445/2000). La prima rata per il canone tv dell'anno 2017, ricorda l’Agenzia, scatta però già a partire dal prossimo gennaio, quindi «per evitare il primo addebito e di dover poi richiedere il rimborso, è preferibile presentare la dichiarazione sostitutiva in via telematica entro la fine di dicembre (o entro il 20 dicembre se viene presentata per posta)». La dichiarazione va fatta utilizzando il modello di dichiarazione sostitutiva che è disponibile sui siti internet dell'Agenzia delle Entrate e della Rai www.canone.rai.it e va presentato direttamente dal contribuente o dall'erede tramite un'applicazione web disponibile sul sito internet delle Entrate, utilizzando le credenziali Fisconline o Entratel rilasciate dall'Agenzia, oppure tramite gli intermediari abilitati (Caf e professionisti). Nei casi in cui non sia possibile l'invio telematico, è prevista la presentazione del modello, insieme a un valido documento di riconoscimento, tramite servizio postale in plico raccomandato senza busta all'indirizzo: Agenzia delle Entrate Ufficio di Torino 1, S.A.T. – Sportello abbonamenti tv – Casella Postale 22 – 10121 Torino
07 dicembre 2016
 
CORRETTIVI A TEMPO CON I CONTABILIZZATORI
La scadenza per adeguarsi agli obblighi di contabilizzazione del calore, il 31 dicembre 2016, è ormai imminente. Oltre all’adeguamento impiantistico è richiesto ai condomìni di applicare il nuovo criterio di ripartizione delle spese, codificato dalla Norma Uni 10200. Si tratta di un notevole cambio per quanti, scrive il Sole 24 ore, a lungo, hanno ripartito le spese applicando coefficienti forfettari, non rispettosi del principio sancito a partire dalla legge 10/91 della ripartizione secondo gli effettivi consumi di ciascuno. Tuttavia, le criticità non mancano: gli appartamenti caratterizzati da importanti dispersioni termiche ,in genere all’ultimo o al primo piano o con parti esposte a nord, stanno iniziando a constatare come per loro vi sia un sensibile incremento delle spese. Eppure la Direttiva 2012/27 impone chiaramente ai vari Stati membri di intervenire per rimuovere tutte le barriere alla riqualificazione energetica degli immobili esistenti. In tal senso deve essere letta una proposta che Cni (ingegneri), Cnpi (periti), Anta (termotecnici), Anaci (amministratori) e Aicarr (progettisti di impianti) si apprestano a formulare, per risolvere gli evidenti squilibri di consumo tra le varie unità immobiliari costituenti il condominio.
06 dicembre 2016
 
SI ALL’ASSEGNO SCOPERTO PER LA CAPARRA NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
La Corte di Cassazione consentenza 24747, depositata il 5 dicembre 2016 stabilisce che, se si fa un assegno privo di copertura, la caparra si intende perfezionata, anche se salvo buon fine. Questo significa che nel caso di trattative per vendere una casa , scrive Italia Oggi , chi consegna un assegno ha diritto ad avere il doppio della caparra, se l’affare va in fumo per colpa del venditore. E al compratore è sufficiente dimostrare di avere consegnato il titolo, in quanto il mancato incasso deve essere provato dal venditore. Un aspirante comparatore ha consegnato un assegno al venditore per l’acquisto di una casa. Per colpa del venditore è saltato tutto e l’acquirente ha chiesto di avere il doppio della caparra. Il venditore mancato si è opposto, contestando di avere avuto la consegna di un assegno non coperto. In primo grado ha vinto l’acquirente e in appello ha vinto il venditore. La questione è arrivata alla Cassazione, che ha dato di nuovo ragione all’acquirente.
06 dicembre 2016
 
EDILIZIA E FOTOVOLTAICO: INSTALLAZIONI FACILITATE COL DECRETO SCIA2
Il Decreto Legislativo 25/11/2016 n.222 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale e fa parte dell’ampia serie di norme di semplificazione in materia di titoli edilizi. Il cosiddetto Decreto SCIA2 riporta il sito Enermagazine si riferisce alla Segnalazione Certificata di Inizio di Attività e renderà obsoleto, dall’11 dicembre 2016, il titolo edilizio in ambito fotovoltaico. Il provvedimento risponde, ai sensi dell’articolo 5 della legge 7 agosto 2015, n. 124 (SCIA2), alla Inividuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti. L’obiettivo è quello di snellire il più possibile l’iter burocratico, sulla base di una mappatura del tipo di autorizzazione legata all’attività edilizia in essere. Il controllo delle attività sarà riconducibile a una tabella di riferimento che include sezioni distinte per infrastrutture commerciali e assimilabili, per l’edilizia e per il settore ambiente. In base al tipo lavoro in atto saranno successivamente applicati regimi amministrativi e normativi dedicati. Tra i vantaggi della nuova norma, l’effettiva accelerazione delle pratiche che riguardano anche il comparto fotovoltaico. Di fatto, le installazioni a servizio degli edifici non necessiteranno della Comunicazione di Inizio Lavori se realizzate in aree prive di vincoli particolari (artistico, storico o altro). A questo si aggiunte l’abolizione relativa alla Denuncia di Inizio Attività, o DIA, che sarà sostituita da un riferimento SCIA, con inizio posticipato dei lavori.
6 dicembre 2016
 
PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO TRE BANCHE SONO PRONTE
Sono già tre gli istituti di credito ,Intesa San Paolo, Montepaschi e Unicredit, che, fino ad ora, hanno lanciato sul mercato prodotti finanziari basati sulle regole che di recente hanno ridisegnato il prestito vitalizio ipotecario, ora allargato a coppie conviventi e unite civilmente: chi ha almeno 60/65 anni, ed è proprietario di casa, può farla ipotecare dalla banca e farsi versare una quota variabile in proporzione alla sua età e al valore dell’immobile, lasciando agli eredi il compito di riscattare l’immobile. In attesa di capire il successo della nuova normativa , scrive il sito metronews.it ,si può però sottolineare il successo crescente della nuda proprietà (si vende la casa mantenendo il diritto di abitarci tutta la vita, dunque senza lasciare pesi sulle spalle degli eredi): in questo caso, il prezzo sarà tanto più basso quanto più giovane sarà l’età del venditore. Lo strumento della nuda proprietà conosce un forte favore: nel 2015, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate-OMI, le compravendite di abitazioni con questa formula sono state quasi 21.600 (+1,9% rispetto al 2014).
29 Novembre 2016
 
SALDO IMU TASI TUTTE LE REGOLE NELLA GUIDA DEL SOLE 24 ORE
Si ripresenta puntuale il prossimo 16 dicembre l’appuntamento per i versamenti del saldo Imu e Tasi per le persone fisiche e le imprese. In molti casi si tratta di versare la stessa somma pagata a giugno; a meno che in corso d’anno non siano intervenute modifiche alla situazione del patrimonio immobiliare, con cessioni, acquisti o locazioni. In ogni caso, con Il Sole 24 Ore di mercoledì 30 novembre i lettori avranno a disposizione ,su carta o online per gli abbonati digitali, una guida completa al versamento del saldo. Che fa i conti anche con un’importante innovazione che riguarda proprio le modalità di pagamento; infatti, grazie alla conversione in legge del Dl fiscale 193/2016, i contribuenti potranno adempiere attraverso l’F24 ordinario allo sportello bancario o postale anche per importi superiori ai 1.000 euro. Il fascicolo passa in rassegna le principali questioni applicative legate ai due tributi; si parte dalle modalità di calcolo per poi affrontare le questioni legate alle locazioni e al canone concordato, la situazione di chi vive all’estero e ha immobili in Italia, gli obblighi di imprese e professionisti in relazione agli immobili strumentali all’attività d’impresa. Tutto questo senza trascurare l’agricoltura gli immobili rurali sono senza Imu e con Tasi ridotta se strumentali, il regime dei beni collabenti e delle aree edificabili, così come le modalità da seguire per rimettersi in regola rispetto a mancati o parziali pagamenti.
29 novembre 2016
 
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